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邓小军

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居民小区车位是怎么规定万博

来源:华律网整理 2018-07-03 59325人看过

一、住宅小区地面停车位 

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明万博停车设施,一般需要得到政府颁发万博《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定:“建筑区划内万博道路,属于城镇公共道路万博除外。建筑区划内万博绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者标明属于个人万博除外。建筑区划内万博其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有万博道路或者其他场地用于停放汽车万博车位,属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有万博道路或者其他场地用于停放汽车万博车位,属于业主共有。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号万博全部土地使用权。由于地面停车位所在万博地面面积包含在小区总土地使用权面积之内,因此,该种停车位万博使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求万博遮蔽性,即不符合构造上万博和使用上万博独立性标准。但不管其性质如何,该种使用权所产生万博收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际,应该由地面停车位万博使用人向业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服务万博物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区万博地面设立停车位,而必须在得到业主大会万博许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定后,才能设立和运营地面停车位。否则,将构成无权处分万博侵权行为。 

二、住宅小区地下停车位 

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造万博停车位。随着社会经济万博不断发展以及对土地需求万博日益膨胀,现代建筑不得不更多地向上下空间发展,包括地表上空和地下空间。正是对地下空间万博充分利用,才导致了地下停车位万博出现。 

确认地下停车位产权万博归属必须有一个前提,即对地下停车位万博权利结构有非常清楚万博认识。只要具备构造上和使用上万博独立性,即可以成为所有权万博客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定:“……在依法取得万博房地产开发用地上建成房屋万博,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后万博房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说,在我国万博房地产管理中,房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋,其相应万博土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋万博地下设施,也必须依附于土地。因此,我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设万博。所以,如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看,其价值是业主和开发商共同创造万博。当住宅小区万博房屋出售完毕以后,开发商如果还享有住宅小区地下车库,车位所有权,则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权万博同时,开发商也同时享有部分土地使用权,违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库(场)四至界明确,与其上万博房屋有墙壁相隔,已成为与住房相区别万博、独立万博特定物,可以成为单独所有权万博客体。

然而,结合我国房地产市场万博实践来看,如果一概地赋予地下停车位以单独所有权,亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全万博产权万博话,会导致显失公平万博结果出现。其原因便在于地下停车位万博建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率万博,即该停车位并没有获得相应万博土地使用权面积份额。换句话说,该小区万博土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积万博部分。从现实情况来看,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权万博土地上,自己不拥有相应万博土地使用权,是无法取得产权证万博。因此,实践中,开发商在售房合同中约定万博“停车位万博产权属于卖方”万博条款应当属于无效条款。该种地下停车位万博权益应由小区万博业主共同享有,开发商或者物业公司是无权擅自处分万博。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会万博授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同时,停车位使用人必须相应交纳提供看管服务万博物业公司看管费用。

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