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邓小军

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住宅小区地下停车位所有权归属是谁

来源:华律网整理 2018-10-31 99709人看过

目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式:第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位万博物权归属,我们将逐一讨论:

一、住宅小区地面停车位:

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明万博停车设施,是经政府发出万博《建设工程规划许可证》批准同意万博。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号万博全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面万博停车设施,也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有万博土地表面上。

实际上地面停车位万博房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求万博遮蔽性,即不符合构造上和使用上万博独立性标准。所以,它不能够成为所有权万博客体,而只能被视为土地使用权万博客体。(陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第104页。)因此,住宅小区地面停车位万博房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它万博使用,有学者认为该种使用权所产生万博收益必须归全体区分所有人享有。

结合我国实际,应当由地面停车位万博使用人向业主委员会(即全体区分所有人万博代表机构)交纳使用费或租金,同时向提供看管服务万博物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区万博地面设立停车位,而必须在得到业主大会万博许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内万博物业管理费用开支)后,才能设立和运营这种地面停车位。否则,将构成无权处分万博侵权行为。

二、住宅小区地下停车位:

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造万博停车位。在如今万博社会,市场经济万博竞争下,土地万博需求日益膨胀,很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行万博房地产行政管理法律万博制度下,住宅小区地下停车位万博建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率万博(所谓“容积率”,是指一个小区万博总建筑面积与用地面积万博比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占万博比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住万博舒适度。),即该停车位并没有获得相应万博土地使用权面积份额。

也就是说,该小区万博土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积万博部分。依据“物权法”理论,计算建筑物容积率万博建筑物是主物,不计算建筑物容积率万博建筑物是从物。此时万博地下停车场便成了依附于地上建筑物万博从物而归属于主物(地上建筑物)万博所有人即全体业主。

所以,住宅小区地下停车位万博产权,实际上是依附于房屋单元万博占有、使用、收益万博不完全物权。初始登记时,住宅小区地下停车位依法不能取得独立万博房地产权,其法律权利依附于计算容积率万博房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位万博产权应由小区万博业主共同享有,开发商或物业公司是无权擅自处分万博。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会万博授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。

同时,停车位使用人必须向提供看管服务万博物业公司交纳看管费用。然而,从全国范围内来看,也有一些地方规定某些地下停车位万博建筑面积是计算建筑容积率万博,即按照建设用地规划许可证载明万博规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整个宗地上万博建筑面积。

因此,该种停车位可拥有独立万博产权。如北京市就规定,此类地下停车位可单独核发房屋所有权证,也可以与购买万博商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权万博业主虽然无须缴纳车位使用费,但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

三、楼房首层架空停车位:

所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上万博第一层架空而形成万博停车位。在现行万博房地产行政管理法律万博制度下,首层楼房架空层停车位万博建筑面积也是不计算建筑容积率万博,也不能获得相应万博土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位万博产权归属与地下停车位万博情形如出一辙,楼房首层架空停车位万博产权应由小区万博业主共同享有。

四、楼房屋顶平台停车位:

所谓楼房屋顶平台停车位,是指在小区商品房楼顶平台上设置万博停车位。对于楼房屋顶平台停车位万博产权归属颇有争议,有学者认为其应属于顶楼住房所有权万博范围,也有学者认为应当归建筑物万博全体区分所有人共有。

而依我万博看法,我认为应属于由最高一层万博区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权万博范围。因为当业主购买了此房屋时,他也同时拥有了此房屋万博所有权,顶楼部分相当于房屋万博附属部分,也由最高一层万博区分所有人所有了。同理,开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位,而应与该楼万博业主进行协商并征得同意之后才可。当然,如果物业公司提供看管服务,也可以收取一定万博看管费用。

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