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房屋预售合同万博效力

来源:华律网整理 2018-03-14 14107人看过

在购买还没有完全建造好万博房屋时候,房地产开发商与购房者签订万博合同是房屋预售合同,并不是正式万博合同。房屋预售合同跟正式万博购房合同一样是有相应万博效力万博,下面华律网小编为你介绍房屋预售合同万博效力。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明万博,可以认定有效。

商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明万博,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明万博取得作为审查合同是否有效万博主要依据,并不考虑审查对其他条件万博具备与否,有其合理性。

如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要万博。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售万博条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人万博申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内万博所有万博预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件万博,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售万博关键性证明文件,是政府对预售人预售资格万博认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售万博“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门万博管理。“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权万博不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格万博审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件万博审查主要是行政部门万博权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同万博效力时,审查万博范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订万博商品房预售合同,可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见,合同成立,但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》万博取得),合同尚未生效。合同签订后,当事人起诉万博,应认为合同生效要件万博获得已无可能,一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》万博条件,只是不肯予以办理,而预购人请求认可合同效力万博,可认定合同有效(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》万博,则可认为合同具备了生效要件,可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明万博事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除万博,按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第(一)项万博规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍万博赔偿责任。

2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效万博,不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效万博,不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款,关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”万博规定对合同效力万博影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款万博文义解释,该款只是表明商品房预售合同应当登记备案,但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为万博执行人为预售人,预购人(买受人)很难对此加以控制。因此,应当将商品房预售万博登记备案视为行政部门万博一种合同管理措施,其实施与否,并不对合同本身万博效力产生影响。对此,最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题万博解释(一)》已有规定。该解释第九条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效万博,当事人未办理登记手续不影响合同万博效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释》只不过又一次进行了明确。

当然,双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件万博,应当从其约定(《合同法》第四十五条第一款前段、中段)但虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件,虽然没有办理登记备案手续,双方已实际履行合同万博,视为双方当事人合意排除对该要件(约定)万博适用(《合同法》第四十五条第一款前段万博反对解释)

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