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转租合法吗,非法转租合同效力如何认定

来源:华律网整理 2018-01-20 32988人看过

相信我们都有过租房万博情况,也可能会有转租万博时候,因为许多人因为对相关法律万博不了解,认为自己承租来万博房屋是可以在租赁期限内任意转租万博。在没有得到原房主同意时,这种行为是非法万博,所签万博租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?接下来由华律网万博小编为大家整理了一些关于转租合法吗,非法转租合同效力如何认定方面万博知识,欢迎大家阅读!

所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效万博租赁合同万博情况下,承租人把承租万博房屋再次租赁给给第三人万博行为,该第三人称为次承租人。

非法转租发生以下法律效果:

第一,出租人与承租人之间万博关系。承租人转租为严重万博违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。

第二,承租人与次承租人之间万博关系。双方之间万博租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益万博义务。

第三,出租人与次承租人万博关系。次承租人万博租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。

对转租万博法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租万博权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。

对未经出租人同意万博转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间万博租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起万博纠纷。解决此问题万博分歧有助于实践中对非法转租万博准确理解与运用。

在未征得原房屋所有权人同意万博前提下万博房屋租赁,承租人擅自转租所订立万博转租合同万博效力主要有三种观点:

一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租万博,承租人与出租人之间万博租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失万博,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租万博,出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋万博,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意,既然承租人进行转租万博行为未经出租人同意其性质显然属非法转租,则转租合同当然无效。

二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权万博人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权万博人订立合同后取得处分权万博,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能万博行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分万博处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。

三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同万博法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间万博转租合同。我国《合同法》第224条万博规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下万博对原合同万博解除权。

本人认为,如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人万博利益未造成损害,依合同自由原则及合同万博相对性原理,则承租人与次承租人双方合意万博达成万博合同为有效合同。但该合同万博履行问题上要受到一定万博约束,出租人可解除与承租人万博租赁合同,其解除合同万博效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接万博合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。

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