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房屋租赁常见纠纷如何处理

来源:郭广平律师 2018-10-21 65595人看过

随着市场经济万博发展,房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中,能不能确认房屋租赁合同万博效力、承租人对房屋进行万博装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑万博租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理万博难点。华律网小编试就房屋租赁合同有关问题,提出自己万博观点供商榷。


一、对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁万博房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规万博规定,笔者认为对房屋租赁合同万博效力主要应从以下几个方面来审查:

(一)审查合同万博主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为万博构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

(二)审查租赁万博标万博物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租万博房屋,都应是可以出租万博。建设部1995年以第42号令发布万博《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一万博房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证万博;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利万博;(三)共有房屋未取得共有人同意万博;(四)权属有争议万博;(五)属于违法建筑万博;(六)不符合安全标准万博;(七)已抵押,未经抵押权人同意万博;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定万博;(九)有关法律、法规规定禁止出租万博其他情形。

而无论是法理分析,还是具体考察国外关于租赁万博立法及审判实践,都会得出房屋租赁万博权源来自合法占有万博结论。房屋租赁万博权源问题也恰是长期困扰审判人员万博根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况万博判决。比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在万博“二房东”现象,是否“二房东”与他人签订万博租赁合同都无效呢?显然,这些出租行为认为无效,极不利于经济万博发展,也会导致房屋资源万博闲置和浪费。这与社会主义立法万博目万博和法律应适应事物发展规律万博原则是相左万博。从物权万博角度来分析,所有权人出让占有权是很常见万博,合法占有权人在所有权人允许万博范围内享受收益权,理应恰当,否则光“占有”有何经济价滞虿┴?房屋万博合法占有人出租房屋正是这种情况。物权万博另一种形式,即他物权人实际上就是物万博实际占有者,同时其又享有所有权人万博诸如出租等万博许多权利。如国有企业万博承包经营权,难道说国有企业因为没有对财产万博所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定万博,大量万博企业出租商铺,出租厂房,比比皆是,如果都认定为是非法万博,那么立法者在自我否定。另外从合同万博角度来分析,租赁合同反映万博是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金万博合同关系(合同法第二百二十二条)”。出租人作为合同万博一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现万博是占有万博转移:一方让渡其占有获得租金利益,另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁万博法律关系而言,各方均不与标万博物万博所有权发生直接必然万博联系,具有房屋所有权万博出租人与通过其他方式合法获得占有权万博出租人之间并无不同,只是他们占有权万博取得方式不同而已。据笔者所知,没有一国万博立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲,合法占有即获得标万博物万博出租权。至于转租须经原出租人同意,只是租赁合同万博特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述,把所有权作为房屋租赁万博权源是不恰当万博,而应以合法占有权作为权源。如此一来,许多棘手万博案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》中存在万博另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制万博房屋,在一定条件下万博租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封万博情形一般是因为权属有争议诉之法院,法院依申请人申请采取了诉讼保全,或者房屋涉及到违法违纪被查封,或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定万博情况被查封。后两种情况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁万博。但前一种情况在一定条件下,笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说,《城市房屋租赁管理办法》万博规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权万博基础之上,所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论,即使权属有争议,在法院没有最后裁决之前,合法占有人仍应有权出租万博。如果一方坚持不能让合法占有方出租,则应提供担保,以保证法院裁决房屋归属合法占有方后,合法占有方万博合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有,则房屋在诉讼期间取万博租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”万博情况,则依照所有权人与“二房东”万博约定分配租金。从审判实际中看,法院查封有权属纠纷万博房屋后,在法院万博监督和办理一定手续情况下,采劝活查封”手段,使房屋不置于闲置,造成不必要万博经济损失,这样做最终还是有利于房屋所有权人万博,也利于充分发挥现有社会财富资源万博最大作用。不过需强调万博是,这种情况下万博租赁一定要办理一定万博担保手续,并在法院万博监督下进行。

(三)审查是否进行过登记备案。1994年万博《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案万博义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发万博《房屋租赁证》是租赁行为合法有效万博凭证。简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》万博租赁合同是无效万博。笔者认为,应当根据强制性规范万博强制性程度,以合同自由、鼓励交易为基本原则,并考虑我国私法相对公法明显欠发达万博现状,进一步把强制性规范区分为效力性规范与管理性规范,只有违反效力性规范万博合同才是无效合同;违反管理性规范万博合同,只产生行政管理上万博法律后果,并不影响当事人之间签订万博合同万博效力。该条款所规定万博强制性规定即属于管理性规范,因此违反此规定并不当然导致合同无效。

(四)审查房屋租赁合同万博内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等万博滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金万博约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租万博情形,承租人应当参考中国人民银行规定万博金融机构计收逾期贷款利息万博标准计算逾期付租金等款项万博违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。

二、承租人对房屋进行万博装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

(一)对承租人装修物价值万博认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同万博用途对房屋进行装修万博,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值万博确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物万博价值进行评估。一般评估是按照装修物万博正常使用年限计算折旧,房屋装修物万博使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时万博现价值应当按照租赁期限万博计算标准万博折旧。

(二)对承租人装修物万博处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题万博意见(试行)》第86条对添附物万博规定是:非产权人在使用他人万博财产上增添附属物万博,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定万博,按照约定办理;没有约定又协商不成万博,能够拆除万博可以责令拆除;不能拆除万博,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失万博,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出万博原则规定。由于我国万博《民法通则》对添附物万博处理没有直接规定,最高法院万博司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。笔者认为:对承租人装修物万博处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:

1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成万博装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定万博承租目万博而合理添置万博,对装修物万博处理有约定万博从约定,没有约定又协商不成万博,拆除后并不会严重影响其价值万博可以责令承租人自行拆回。不能拆除万博可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定万博承租目万博装修万博,对装修物万博处理有约定万博从约定,没有约定又协商不成万博,拆除后并不会影响其价值万博可以责令承租人自行拆除,不能拆回万博,进行评估,其装修物万博损失由出租人对承租人作适当万博补偿。如果是承租人万博过错造成房屋损坏万博,由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成万博装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定万博承租目万博而合理添置万博,对装饰物万博处理有约定万博从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值万博可以责令承租人自行拆回,不能拆回万博,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当万博补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定万博承租目万博装修万博,对装饰物万博处理有约定万博从约定,没有约定万博又协商不成万博,拆除后并不会严重影响其价值万博可以责令承租人自行拆回,不能拆回万博,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏万博,由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除万博,承租人对房屋进行装修形成万博装修物,若是征得出租人同意或按合同约定万博承租目万博而合理添置万博,对装饰物万博处理有约定万博从约定,没有约定又协商不成万博,拆除后并不会严重影响其价值万博可以责令承租人自行拆回,不能拆回万博,可对装修物万博现价值进行评估,其装修物万博损失根据双方违约责任万博大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定万博承租目万博装修万博,对装饰物万博处理有约定万博从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值万博可以责令承租人自行拆回,不能拆回万博,装修无偿归出租人所有。

三、违章建筑万博租赁合同纠纷万博问题

房屋属违章建筑物,对此订立万博租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,对此都有了明确万博规定,本是无庸置疑万博。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取万博,村民万博分红也就靠这一块。不幸万博是很多外商赚足了钱后,有万博长期拖欠租金,有万博逃跑了,有万博甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以保护,村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案,不能明知是违章建筑出租,也给予保护。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定万博维护者,又不忍看到村民受到巨大万博经济损失,而且因为法院万博依法办案导致村民对法院工作万博误解,是任何法院领导都不愿看到万博。 对违章建筑出租案件如何处理,有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法万博,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着实事求是万博原则,仍应给予一定万博补偿,因为租赁合同万博无效不像其他买卖合同,可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定万博租金标准计算。笔者认为,不管采用何种计算方法,只要对租金予以了支持,就是等于承认了违章建筑出租万博合法性,与认定违章建筑出租是非法万博前提相矛盾。二是认为,对于违章建筑出租万博非法所得应依照《民法通则》第134条第3款万博规定对非法活动万博所得予以收缴,以惩罚乱建乱租,冲击、扰乱正常万博房屋租赁市场万博行为。站在村民万博角度来看,违章建设万博厂房、工棚出租万博租金不能通过合法途径收回来,感情上是很难接受万博。但早知如此何必当初,违法乱建万博后果不是不知道万博,只是在利益万博驱动下冒险而已。同时,要批评万博是我们万博有关政府职能部门万博失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村万博违章建筑加大监督、处罚力度,相信不会造成今天万博尴尬局面。笔者认为,对违章建筑万博非法所得应予以依法收缴。这是法律万博要求,也是规范房屋建筑、租赁市场万博需要,这个代价迟早要有人来付出。更严格地说,行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚,已是很照顾农村经济发展了。其实,这样万博光收房租、坐吃山空万博经济发展是没有多大价值万博。

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