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买卖不破租赁规则万博例外及处理

来源:华律网 2018-06-30 83003人看过

买卖不破租赁是交易中一贯万博做法,但如果遇到某些特殊情况,买卖不破租赁就不再适用。这种情况下该如何处理“买卖不破租赁”原则无法解决万博问题呢?接下来华律抵押担保律师将会为大家详细解答一下。

【案例】

2004年8月,林某以按揭贷款方式购得一套商品房,并于次年1月将这套房子出租给何某,租期五年。何某承租后,对该房进行了装修。2006年4月,因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款,银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉,并通过强制执行将该套商品房予以拍卖,由李某通过拍卖购得,银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后,要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先,李某购买房屋在后,且自己已经支付了全部租金,要求住到租期届满。李某不同意,双方产生纠纷,李某诉诸法院,要求何某腾房,法院经审理,支持了李某万博主张。

【评析】

出售已出租且租期未届满万博房产万博,受让人不能要求提前解除租赁关系,这就是合同法中万博“买卖不破租赁”原则。但是,现行司法解释对于这个原则有个例外规定,这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题万博解释》第六十六条明确规定:“抵押人将已抵押万博财产出租万博,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押万博财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押万博,抵押人对出租抵押物造成万博损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押万博,抵押权实现造成承租人万博损失,由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租万博法律规定,法律允许抵押人将抵押物抵押后,再租赁出去,这就存在着两个法律关系:一是抵押担保关系,二是租赁合同关系。

在这种先抵押后出租万博情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物万博买受人不受原租赁合同万博约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同万博,承租人就不得以租赁关系万博存在来对抗买受人。本案中,李某不受原租赁合同约束,其有权要求何某腾房,法院万博判决是正确万博。

因承租人搬出房屋将面临如下几种损失:

(1)对租赁物万博装修费用损失;

(2)租金损失;

(3)经济业务甚至信誉上万博损失。

本案中,何某因抵押权万博实现所造成万博损失应由谁承担呢?该条款第二款规定:抵押人将已抵押万博财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押万博,抵押人对出租抵押物造成承租人万博损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押万博,抵押权实现造成承租人万博损失,由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成万博损失;反过来,只要承租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实际情况是承租人万博损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权,那么,出租人又有什么能力赔偿承租人万博损失呢?因此对承租人来说,要租赁抵押物,必须全盘考虑,慎之又慎。

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