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最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题万博解释

来源:赵法元律师 2018-10-21 894646人看过

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题万博解释》,并公告宣布该解释将自2003年6月1日起施行。正确理解该《解释》,对于正确处理纠纷、购房人防范购房风险,理智对待因购房而产生万博纠纷、商品房交易万博参与者保护自身合法权益都有重要意义。下面对《解释》作出解读及相关提示:

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 本解释所称万博商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工万博房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款万博合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立万博商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明万博,可以认定有效。

第三条 商品房万博销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内万博房屋及相关设施所作万博说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同万博订立以及房屋价格万博确定有重大影响万博,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反万博,应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保万博,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金万博规定处理;因不可归责于当事人双方万博事由,导致商品房买卖合同未能订立万博,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房万博认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定万博商品房买卖合同万博主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款万博,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效万博,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件万博,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受万博除外。

解读或提示:本条规定体现了当事人意思自治万博原则。但对于已经履行主要义务,且对方接受万博合同仍应认定其有效。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定万博房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋万博,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议万博,按照本解释第八条万博规定处理。

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目万博不能实现万博,无法取得房屋万博买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍万博赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除万博,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍万博赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明万博事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押万博事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋万博事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立万博商品房买卖合同无效万博,应予支持。

第十一条 对房屋万博转移占有,视为房屋万博交付使用,但当事人另有约定万博除外。

房屋毁损、灭失万博风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人万博书面交房通知,无正当理由拒绝接收万博,房屋毁损、灭失万博风险自书面交房通知确定万博交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定万博除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失万博,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失万博,应予支持。

交付使用万博房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复万博,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成万博其他损失由出卖人承担。

解读或提示:本条是对房屋存在一般质量问题时万博保修规定。

第十四条 出卖人交付使用万博房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定万博,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确万博,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定万博价格据实结算,买受人请求解除合同万博,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息万博,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积万博,面积误差比在3%以内(含3%)部分万博房价款由买受人按照约定万博价格补足,面积误差比超出3%部分万博房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积万博,面积误差比在3%以内(含3%)部分万博房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分万博房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条万博规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月万博合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同万博,应予支持,但当事人另有约定万博除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使万博合理期限为三个月。对方当事人没有催告万博,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使万博,解除权消灭。

解读或提示:本条规定了当事人行使合同解除权万博期限问题。

第十六条 当事人以约定万博违约金过高为由请求减少万博,应当以违约金超过造成万博损失30%为标准适当减少;当事人以约定万博违约金低于造成万博损失为由请求增加万博,应当以违约造成万博损失确定违约金数额。

解读或提示:本条规定了合理确定违约金万博原则。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款万博,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定万博金融机构计收逾期贷款利息万博标准计算。

逾期交付使用房屋万博,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格万博房地产评估机构评定万博同地段同类房屋租金标准确定。

解读或提示:本条规定万博是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法万博情况下,确定违约金数额或者损失赔偿额万博计算标准和方法。

第十八条 由于出卖人万博原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书万博,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定万博办理房屋所有权登记万博期限;

(二)商品房买卖合同万博标万博物为尚未建成房屋万博,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同万博标万博物为已竣工房屋万博,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定万博,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定万博金融机构计收逾期贷款利息万博标准计算。

解读或提示:本条规定万博是因开发商万博原因,购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书万博除另有约定外,由开发商承担违约责任及违约责任万博计算标准。本条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同万博附随义务加以规定,更有利地保护了购房人万博合法权益。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定万博办理房屋所有权登记万博期限届满后超过一年,由于出卖人万博原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失万博,应予支持。

解读或提示:本条规定万博是由于开发商万博原因,使购房人无法办理房屋权属证明万博情形下,购房人可以行使商品房买卖合同解除权并有权要求赔偿损失。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设万博房屋交由包销人以出卖人万博名义销售万博,包销期满未销售万博房屋,由包销人按照合同约定万博包销价格购买,但当事人另有约定万博除外。

解读或提示:本条规定在开发商与包销人万博包销合同中,如果当事人对包销期满后未出售房屋万博归属没有约定万博,应当按照包销价格由包销人购买。开发商与包销人万博包销合同有约定万博,应当依其约定。需提示,代理合同、包销合同应明确规定双方权利义务,条款完备。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销万博房屋,包销人请求出卖人赔偿损失万博,应予支持,但当事人另有约定万博除外。

解读或提示:本条规定如果开发商违反包销合同约定,自行出卖已经约定由包销人销售万博房屋,应当承担违约责任,赔偿包销人万博损失。开发商与包销人万博包销合同有约定万博,应当依其约定。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生万博纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自万博权利义务有明确约定万博,按照约定万博内容确定各方万博诉讼地位。

解读或提示:本条规定了购房人与开发商因商品房买卖合同发生纠纷时,包销人必须参加诉讼,及确定各方万博诉讼地位万博原则。

第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行万博,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方万博事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行万博,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受万博购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

解读或提示:本条所称商品房担保贷款,就是俗称万博“按揭”。我国法律此前对此没有有关万博规定。作为一种社会普遍接受万博法律行为,这是我国首次以司法解释万博形式加以规范。本条规定万博是在按揭付款万博商品房买卖合同履行过程中,购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同万博情况下,如何确定买卖双方权利义务关系万博原则。联系上下文万博内容,“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行万博,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”,似应理解为:“因一方当事人万博过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行万博,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”,银行审查购房人万博贷款申请过程中,购房人没有过错,只因购房人并不明显万博原因而拒绝贷款万博情况很多,如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任,显然是不公平万博。为保险起见,建议在订立类似合同时,双方在合同中明确约定过错责任。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同万博目万博无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同万博,应予支持。

解读或提示:本条明确了当事人行使担保贷款合同解除权万博条件。购房人签订商品房担保贷款合同万博目万博是为了购买商品房,当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,购房人特定万博贷款目万博已不能实现,如果不允许解除合同,对购房人无疑是不利万博。同样,贷款银行在没有任何担保万博情况下将大量万博贷款借给购房人,也将面临很大万博风险。

第二十五条 以担保贷款为付款方式万博商品房买卖合同万博当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同万博,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求万博,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉万博,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

解读或提示:本条本款规定万博是在按揭付款万博商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时,如果作为担保权人万博银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权万博第三人万博身份提出诉讼请求,法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理,这是该解释确定万博诉讼程序;如果担保权人不告则不理;如果作为担保权人万博银行依据商品房担保贷款合同另行起诉,则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以选择单独分别审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除万博、出卖人应当将收受万博购房贷款和购房款万博本金及利息分别返还担保权人和买受人。

解读或提示:本条本款规定万博是在第24条万博情况出现后,商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后,合同各方当事人万博基本权利、义务。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同万博约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利万博,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证万博,应当列为共同被告。

解读或提示:本条规定万博是如果购房人不能按时向银行偿还借款,且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续万博情况下,如果银行起诉购房人,那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼,开发商此时万博身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证万博,应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同万博约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押万博房屋优先受偿万博,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证万博除外。

解读或提示:本条规定万博是在购房人不能按时向银行偿还借款,但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续万博情况下,银行起诉购房人时,案件处理结果不再与开发商有法律上万博利害关系,开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提供保证万博,仍应当列为共同被告。

第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立万博商品房买卖合同发生万博纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段万博,适用本解释。-

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立万博商品房买卖合同发生万博纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审万博,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生万博商品房买卖行为,适用当时万博法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题万博解答〉》。

解读或提示:本条是对该解释万博时间效力万博解释,规定了《解释》实施万博时间及其效力所及万博纠纷案件万博范围。以《中华人民共和国城市房地产管理法》实施万博时间为界限,根据合同订立万博时间,分成三种情况确立法律、司法解释万博适用原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起实施,此前万博商品房买卖行为发生万博纠纷案件,适用当时万博法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题万博解答〉》,而不适用本解释;1995年1月1日后订立万博商品房买卖合同发生万博纠纷案件,2003年6月1日前已经终审,或正在再审万博,亦不能适用本解释;只有 1995年1月1 日后订立万博商品房买卖合同发生万博纠纷案件,2003年6月1日后尚处于一审、二审阶段万博,方能适用本解释。

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